SCI IR / IS
Structuration de la détention selon la stratégie fiscale et patrimoniale retenue — choix du régime, constitution, financement de la structure.
Financement Patrimonial · Immobilier locatif
Financer vos acquisitions immobilières
Financer vos acquisitions immobilières
avec la structure adaptée
Bureaux, entrepôts, murs commerciaux, immeubles de rapport : 3A Financement structure les montages patrimoniaux et négocie auprès des établissements spécialisés dans le financement immobilier professionnel, en tenant compte de la logique de cash-flow de chaque actif.
Périmètre d'intervention
Actifs financés par le cabinet
Des actifs tertiaires aux immeubles de rapport, l'ensemble du spectre de l'immobilier patrimonial professionnel.
Bureaux & actifs tertiaires
Acquisition pour investisseurs, professions libérales ou sociétés utilisatrices. Analyse de l'occupation, de la localisation et du rendement.
Entrepôts & locaux d'activité
Actifs logistiques et industriels détenus en SCI patrimoniale avec bail commercial à un exploitant tiers ou à la propre société du client.
Murs commerciaux
Lecture du bail commercial, analyse de la solidité du locataire, structuration patrimoniale et négociation du financement de l'actif.
Immeubles de rapport
Immeubles entiers résidentiels ou mixtes, opérations de rendement locatif, cashflow, analyse de la vacance et du potentiel de revalorisation.
Crédit-bail immobilier
Acquisition des murs d'exploitation par la société utilisatrice via un crédit-bail immobilier — avantages fiscaux et bilan déconsolidant.
Logique patrimoniale
De l'acquisition à la valorisation du patrimoine
Un accompagnement qui intègre la vision patrimoniale globale, pas seulement la transaction.
Structuration
patrimoniale
patrimoniale
Financement
bancaire
bancaire
Acquisition
de l'actif
de l'actif
Loyers
locatifs
locatifs
Valorisation
du patrimoine
du patrimoine
La mise en place du financement est soumise à l'accord de l'établissement bancaire — aucune garantie de résultat n'est donnée.
Notre valeur ajoutée
Un accompagnement adapté à l'immobilier patrimonial
Structuration patrimoniale
Analyse de la bonne enveloppe selon le profil fiscal et les objectifs du client : SCI IS, SCI IR, détention en direct ou via une holding — chaque choix a des implications sur le financement et l'imposition des loyers.
Lecture DSCR
Analyse de la couverture de la dette par les loyers (Debt Service Coverage Ratio), anticipation des objections bancaires sur le cash-flow de l'actif et modélisation de la rentabilité après service de la dette.
Banques spécialisées
Accès à des établissements dont la politique de risque couvre le crédit immobilier tertiaire, y compris sur les actifs moins liquides (entrepôts en périphérie, murs commerciaux de centre-ville, immeubles mixtes).
Questions fréquentes
Financement patrimonial : les points clés
Quelle différence entre SCI IS et SCI IR pour financer un actif locatif ?
Sur le plan du financement, les deux structures sont accessibles aux mêmes établissements. La différence est fiscale : la SCI IS permet d'amortir le bien et de déduire les intérêts, mais la plus-value est imposée à l'IS lors de la cession. La SCI IR est transparente fiscalement. Le bon choix dépend du projet (durée de détention, objectif de transmission, profil fiscal des associés) et influe sur la capacité de remboursement analysée par la banque.
Peut-on financer un actif avec un locataire unique ?
Oui, mais la qualité du locataire et la durée résiduelle du bail sont scrutées de près. Un bail long (BEFA ou bail 6-9-12 ans) avec un locataire solide rassure les établissements. Un bail précaire ou un locataire fragile entraîne une quotité de financement plus faible ou des garanties supplémentaires.
Quelle quotité de financement pour de l'immobilier tertiaire ?
Les quotités varient selon la nature de l'actif, la localisation, la qualité du bail et le profil de l'emprunteur. Les bureaux prime bénéficient généralement de meilleures conditions que les locaux d'activité en périphérie. Un accompagnement permet d'identifier les établissements aux politiques les plus adaptées à chaque type d'actif.
Traitez-vous les opérations hors Île-de-France ?
Oui. Le cabinet intervient sur l'ensemble du territoire national. Le réseau d'établissements couvre les banques régionales spécialisées, parfois plus adaptées à certains types d'actifs ou à certaines zones géographiques que les banques nationales.
Intervenez-vous aussi sur la coordination avec l'expert-comptable et le notaire ?
Oui. La structuration patrimoniale implique souvent une coordination avec l'expert-comptable (choix du régime fiscal de la SCI) et le notaire (acte d'acquisition, statuts). Le cabinet ne se substitue pas à ces conseils mais assure la cohérence entre la structure retenue et les conditions bancaires obtenues.
Y a-t-il un ticket minimum sur les opérations patrimoniales ?
Il est évalué au cas par cas selon la nature de l'actif et la complexité du montage. Un premier échange permet de valider la pertinence d'un accompagnement avant toute contractualisation.
Dossiers récents
Quelques opérations montées
Sélection de dossiers récents traités par le cabinet — secteurs et montants à titre indicatif, données anonymisées.
Portefeuille de locaux professionnels — Dirigeant société de nettoyage
500 000 € — Financement de 3 actifs immobiliers détenus par le dirigeant et loués à sa propre société d'exploitation (société de nettoyage). Montage patrimonial classique de séparation patrimoine / exploitation : analyse du bail intra-groupe, solidité du locataire et couverture DSCR.
Secteur : Services aux entreprises · Type : Locaux pro loués à société d'exploitation
Murs commerciaux — Magasin de nettoyage
325 000 € — Acquisition des murs d'un magasin de produits de nettoyage. Analyse du bail commercial, structuration patrimoniale et financement de l'actif auprès des établissements spécialisés en murs commerciaux.
Secteur : Commerce de détail · Type : Murs commerciaux
Premier échange
Structurons votre projet patrimonial
Un premier échange permet d'analyser la structure retenue, d'évaluer les conditions bancaires accessibles et de définir les prochaines étapes.